determinate e neppure determinabili.Per manutenzione straordinaria s’intende quella al di fuori della normalità e abitualità da eseguirsi sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, quella mirante a conservarne nel tempo o a ricostruirne od innovarne la struttura.Le decisioni che riguardano tale tipologia di opere sull’edificio vanno naturalmente sempre assunte con notevole prudenza e, proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico, richiedono un diverso e più elevato quorum: il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.Sino all’ormai prossima entrata in vigore della legge di riforma (18 giugno 2013) l’assemblea ha dunque la semplice facoltà – e non l’obbligo – di costituire un fondo per l’esecuzione di manutenzioni straordinarie, peraltro per un importo liberamente quantificabile dall’assemblea stessa.L’intervenuta riforma ha però modificato il punto 4 dell’art. 1135 c.c. e ha imposto invecel’obbligo per l’assemblea, in caso di deliberazioni aventi ad oggetto l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare. Il testo così recita: “[...] l’assemblea dei condomini provvede [...]4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori“.Le ragioni della obbligatorietà della costituzione del fondo speciale:imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese tra i condomini;far dotare in tempo il condominio della necessaria provvista di denaro per affrontare spese che generalmente si palesano assai rilevanti;rafforzare la garanzia di coloro che sono chiamati a realizzare le opere deliberate, mediante la predisposizione e l’individuazione di un’apposita provvista vincolata alla tacitazione delle loro pretese creditorie.Nonostante l’apparente semplicità letterale della nuova disposizione, non è chiaro quale sia in concreto l’incombenza richiesta dalla legge all’assemblea allorché questa deliberi la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni; soprattutto non è chiaro quale sia il destino delle deliberazioni eventualmente sprovviste della obbligatoria costituzione del fondo.Può ritenersi, da un lato, che la mancata costituzione del fondo contestualmente alla delibera di simili interventi per un importo pari al loro complessivo costo comporti l’annullabilità della delibera. Il che porta però di fatto alla paralisi di qualsivoglia decisione collettiva di approvazione di opere di rilevante incidenza economica, essendo infatti ben difficile che i condomini giungano a deliberare opere straordinarie con i fondi necessari già esistenti e accantonati.Più verosimilmente il legislatore, con la previsione della obbligatorietà della costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire, ha semplicemente voluto richiedere una contabilità separata per tali lavori, attraverso la predisposizione di una provvista speciale ove vanno a confluire i contributi dovuti per lo specifico fine, secondo le cadenze temporali deliberate in assemblea e concordate con l’impresa esecutrice dei lavori.Simile previsione va inoltre raccordata con il previsto obbligo dell’amministratore, su istanza dei creditori ancora non soddisfatti, di comunicare a loro i dati degli eventuali condomini morosi (nuovo art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile), dati che si possono ricavare proprio dalle risultanze della contabilità separata per le opere intraprese e dai movimenti contabili di dare e di avere dei singoli condomini indicati nel fondo speciale all’uopo costituito.Ad evitare vizi di legittimità delle delibere aventi ad oggetto la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni basterà dunque che l’assemblea dei condomini preveda, contestualmente all’approvazione dei lavori da eseguire, la costituzione del fondo speciale nel quale fare successivamente confluire la provvista, dando mandato all’amministratore per l’adempimento delle formalità necessarie.Da ultimo, sul presupposto che la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri proporzionali fissati dall’art. 1123 c.c. (Ripartizione delle spese.), non è data possibilità all’assemblea di deliberare a maggioranza di ripartire tra i condomini adempienti il debito delle quote condominiali dei morosi, se non dopo avere accertato la definitiva irrecuperabilità del credito.L’impiego del residuo attivo della gestione.Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all’assemblea decidere la destinazione del denaro comune rimasto in eccedenza.I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi, oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o ad interventi straordinari. Sussiste in tal caso una piena discrezionalità dell’assemblea, in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condomini, talché la maggioranza, nell’ambito dei propri poteri gestionali, può destinarle ad un determinato fine, escludendone in tal modo la rivendicazione immediata da parte dei singoli partecipanti.L’impiego di eventuali residui attivi per scopi comuni costituisce comunque una facoltà dell’assemblea, al punto che, nel caso ometta di decidere, è sufficiente che questi vengano anche implicitamente desunti dal rendiconto perché debbano poi essere conteggiati nei conti individuali dei singoli condomini, con la conseguente riduzione, per compensazione, delle quote di anticipazione da loro dovute per l’anno successivo.L’utilizzo del residuo della gestione per istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni non va a pregiudicare l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e nemmeno il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio.La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, qualora esso sia desumibile dal rendiconto depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione, ove l’accantonamento di un’entrata condominiale (tipica è l’ipotesi del canone versato per la locazione dell’appartamento dell’ex portiere) risulti destinato alle spese di ordinaria manutenzione.Devono invece intendersi vietati i comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi di potere.L’art. 1135 n. 3) c.c., d’altro canto, parla di un “residuo“, così indicando che deve trattarsi di una piccola frazione residuale della gestione e non di una somma importante. La norma stessa chiama l’assemblea a deciderne la destinazione, lasciando pacificamente intendere che si possa semplicemente deliberare di tenere queste somme senza destinazione, a titolo di previdenza su future esigenze di spesa.Fonte: Avv. Augusto Cirla-Assocond Conafi
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